1 – Vérifier la capacité d’emprunt
Les banques vont vérifier «votre capacité d’emprunt». Elles vont utiliser trois critères principaux: votre apport personnel, vos ressources et vos charges actuelles (crédits en cours, pensions versées…). Leur montant déterminera vos possibilités d’emprunt.
2 – La signature du compromis de vente
Signée par le vendeur et l’acheteur, elle prévoit un délai de réflexion pendant lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acquéreur qui, lui, peut renoncer à l’achat.
En contrepartie de cette facilité, l’acheteur devra verser une somme d’argent appelée indemnité d’immobilisation (en général 10 % du prix de la vente) mis sous séquestre par le notaire.
Cette indemnité sera restituée lors de la signature de l’acte notarié ou intégrée dans l’apport des acquéreurs.
La promesse de vente contient des clauses suspensives (attestation de dépôt de dossier, levée d’option) ainsi que la possibilité de se dédire.
3 – La recherche de votre crédit
Etape clé du projet : Le financement d’un projet immobilier ne se résume pas à UN TAUX.
De nombreux critères sont à prendre en compte : le taux de crédit, l’assurance en déterminant la quotité, la durée.
Mais également tous les domaines présents dans les conditions générales : les indemnités de remboursement anticipé, les modulations et reports proposés, les frais annexes…
Ces informations sont souvent connues lorsque l’emprunteur reçoit son offre de prêt. Il est alors trop tard pour une solution de repli.
Chaque banque a sa propre politique commerciale et il est difficile de connaître celle qui répondra le mieux à votre projet.
Faire appel à un spécialiste du financement immobilier apporte une parfaite connaissance du marché ainsi qu’une étude impartiale sur le choix de la banque à retenir.
4 – Le montage du dossier
Afin de faire une demande de prêt, l’emprunteur doit fournir un certain nombre de documents qui seront utilisés pour l’étude du dossier.
Il est important d’apporter tous les documents, car aucune réponse ne sera faite tant que le dossier est incomplet L’organisme sollicité vous remettra une attestation de dépôt de dossier.
Liste des documents à fournir dans le cadre d’une demande de prêt immobilier
5 – L’accord de principe
Après étude du dossier, vérification de la solvabilité, une proposition dite « accord de principe » est faite. Elle reprend les principales caractéristiques du prêt : le montant, le taux, la durée, la mensualité, l’assurance.
A ce stade, cet accord n’est pas définitif : il faut attendre la confirmation de l’organisme de caution ainsi que de l’assurance.
6 – La validation par l’organisme de caution
La caution bancaire est un organisme qui se porte caution en cas de défaillance la part de l’emprunteur, mais ceci ne dégage en rien les obligations de l’emprunteur. En fait, la caution se substitue à la banque pour supporter le risque de défaillance de l’emprunteur : c’est une caution pour la banque, pas pour l’emprunteur.
Elle se substitue généralement à l’hypothèque ou au PPD (privilège de prêteur de deniers).
Dès que la caution a donné son accord, le crédit immobilier est validé ; il ne reste plus que l’étape de l’assurance…
7 – L’ouverture d’un compte auprès de la banque sélectionnée
Dès que l’organisme bancaire est retenu, l’emprunteur doit ouvrir un compte (si ce n’est pas sa banque) et prend l’engagement de domicilier ses revenus.
En ouvrant ce compte, la banque va commencer par mettre en place les modalités du crédit.
8 – L’accord de l’assureur
Lors du rendez vous avec la banque pour l’ouverture du compte, le questionnaire d’assurance va être compléter par les emprunteurs.
Dans le cas où l’emprunteur a choisi une autre assurance que celle de la banque (assurance en délégation), les démarches devront être lancées dès « l’accord de principe ».
Selon les réponses au questionnaire, l’assureur donnera une tarification définitive, indispensable pour le calcul du TEG dans l’offre de prêt.
Si un emprunteur a (ou a eu) des antécédents, ou présente un risque de santé aggravé, la convention AERAS permet d’apporter une solution.
Attention ? Les délais peuvent s’allonger et l’emprunteur risque de ne pas respecter les délais de la condition suspensive précisée dans la promesse de vente.
La confirmation de couverture par l’assureur se traduit par un: « certificat d’adhésion », qui clôture l’étape de l’assurance.
Tous les éléments sont maintenant réunis pour établir l’offre de prêt.
9 – L’offre de prêt
Elle est, en règle générale, envoyée par courrier.
Elle comprend notamment :
– pour les prêts immobiliers à taux fixe, un récapitulatif avec le montant, la durée, le taux, la mensualité assurance comprise, le TEG (taux effectif global, ainsi qu’un tableau d’amortissement détaillé
– pour les crédits à taux variables, les modalités de variation du taux ainsi qu’une simulation de l’impact d’une variation du taux sur les mensualités, la durée et le coût total du crédit.
– Les conditions générales et particulières de l’offre.
– Les conditions générales de l’assurance
Cette offre est valable pendant 30 jours minimum à compter de sa réception.
N’oubliez pas : votre courtier propose des montages financiers personnalisés car les solutions de financement sont variées :
– le prêt modulable permet d’ajuster le montant des échéances de remboursement en fonction de l’évolution de ses revenus.
– le prêt à paliers permet de concilier plusieurs prêts (par exemple, prêt principal + prêt 0%) avec une mensualité totale constante sur toute la durée du crédit.
10 – Le délai de réflexion
L’emprunteur dispose alors d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de sa réception afin de lire l’offre de prêt, avant de l’accepter
11 – L’acceptation de l’offre de prêt
A compter de 11 jours, l’emprunteur adresse par courrier, à l’établissement de crédit, l’offre de prêt datée et signée.
12 – Le déblocage des fonds
Le versement des fonds a lieu à la signature de l’acte notarié.
Le notaire doit envoyer à l’établissement de crédit, une « demande de déblocage des fonds », en précisant le montant et la date de signature de l’acte notarié.
Ce déblocage se fait soit par virement chez le notaire ou par l’établissement d’un chèque de banque.
13 – L’acte de vente
Les frais de notaires ainsi que la somme de la vente immobilière doivent être réglés lors de la signature de l’acte définitif de vente
Dans une acquisition immobilière, l’acte de vente immobilier est un acte authentique établi par un notaire. Le transfert de propriété se fait à cette étape du processus d’achat :
c’est la remise des clés !!!
14 – Le remboursement du prêt
Le prêt immobilier débute dès le versement des fonds,
En général les prélèvements se font entre le 1 er te le 10 de chaque mois.
Si la signature de l’acte définitif de vente se réalise, par exemple, le 25 Mai, le premier prélèvement sera effectif le entre le 1er et le 10 Juillet. La première mensualité sera donc supérieure, avec les intérêts, pour couvrir la période entre le déblocage des fonds et la première mensualité de crédit