Présidentielle 2017 : quels programmes pour l’immobilier ?


Par PAP.fr

La construction de logements

La situation actuelle. 465.100 permis de construire ont été attribués entre avril 2016 et mars 2017, en hausse de 14,5% par rapport aux douze mois précédents d’après le Commissariat général au développement durable. Dans le même temps, 393.400 logements ont été mis en chantier, une progression de 15,5% sur la période. Les taux très bas ainsi que les mesures de soutien au logement

neuf (PTZ, loi Pinel, programmes en TVA réduite) dopent les ventes des promoteurs et des constructeurs de maisons individuelles depuis plus de deux ans, ce qui se répercute forcément sur l’activité du bâtiment.

Le programme d’Emmanuel Macron. Il compte définir des Zones de construction prioritaires sur les secteurs très tendus. L’objectif : créer un choc d’offre pour contenir les prix. 100.000 nouveaux logements seraient destinés aux étudiants et aux jeunes actifs. L’échelon de décision se placerait au niveau des collectivités territoriales, mais « quand c’est nécessaire, l’Etat prendra ses responsabilités pour organiser la construction dans les zones tendues » en attribuant les permis de construire ou en limitant les recours contre les autorisations d’urbanisme. Emmanuel Macron souhaite mettre en place un moratoire sur les normes de construction.

L’accession à la propriété

La situation actuelle. En 2016, 116.745 ménages ont bénéficié du PTZ (76% dans le neuf), un crédit gratuit réservé aux primo-accédants, contre 59.899 en 2015 (95% dans le neuf). Une hausse liée à l’amélioration du dispositif adoptée l’an dernier (assouplissement des conditions d’obtention, augmentation des montants, optimisation des remboursements). Ce coup de pouce s’arrête au 31 décembre 2017. Ajoutons que la croissance du marché de la primo-accession tient aussi à la chute des taux immobiliers constatée l’an dernier, qui a elle aussi dopé le pouvoir d’achat.

Emmanuel Macron. Son programme manque de précision sur ce sujet. On sait juste qu’il souhaite mettre en place des politiques sectorisées en matière de logement et d’accession à la propriété basés sur des mécanismes d’aides.

Les loyers et le secteur locatif

La situation actuelle. Ce secteur est placé sous l’étroit contrôle de la puissance publique, avec notamment l’encadrement des loyers pour 1.149 villes situées en zones tendues, ou encore le système de plafonnement des loyers à Paris et à Lille voulu par la loi Alur. Un arrêt du Conseil d’Etat du 15 mars 2017 impose la généralisation de ce dernier dispositif à toutes les communes des zones tendues, comme le prévoyait au départ la loi Alur. Une mesure qui mettra du temps à entrer en vigueur… si elle est adoptée.

Emmanuel Macron. Il considère que le dispositif d’encadrement des loyers a des effets pervers. Il compte avant tout l’évaluer pour soit le débrancher progressivement, soit pour peut-être le conserver comme il l’a signalé à la Fondation Abbé Pierre. Autre mesure : la création d’un bail mobilité professionnelle. D’une durée de trois à un an, il serait conclu sans dépôt de garantie et fonctionnerait à la manière du bail étudiant pour les locations meublées. Emmanuel Macron est muet sur les rapports locatifs. Il dément catégoriquement la rumeur selon laquelle il taxerait les propriétaires ayant remboursé leur prêt.  

L’investissement locatif

La situation actuelle. 61.325 logements neufs ont été vendus aux investisseurs en locatif dans le neuf en 2016, en hausse de 23% par rapport à 2015 selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). « Cette croissance est la conséquence du bon calibrage du dispositif Pinel », estime cette organisation. Il faut dire que la carotte fiscale est alléchante. Avec elle, les investisseurs peuvent déduite jusqu’à 63.000 € directement de leurs impôts. Comme le PTZ, le Pinel s’arrête au 31 décembre 2017. Sans mécanisme d’incitation fiscale, les ventes aux investisseurs particuliers ne dépasseraient pas les 20.000 logements selon les estimations de la FPI.

Emmanuel Macron. Il table sur une stabilité fiscale, ce qui sous-entend le maintien de la loi Pinel. Toutefois, le candidat d’En Marche ! compte l’évaluer pour en mesurer l’efficacité. Comme sa rivale, il ne dit rien sur les autres mécanismes fiscaux. Il déplore les dérives liées à la location meublée touristique de courte durée.

Les droits de mutation

La situation actuelle. Aujourd’hui, les droits de mutation (improprement appelés frais de notaire) représentent 5,80% de la valeur du logement dans l’ancien. Des sommes (9,8 milliards d’euros en 2016 selon le Comité des finances locales) qui pour l’essentiel alimentent les caisses des collectivités locales.

Emmanuel Macron. Il ne se prononce pas sur le sujet. On peut donc supposer en toute logique que les droits de mutation, s’il est élu, ne bougeront pas.

Les plus-values immobilières

La situation actuelle. Les résidences principales sont exonérées de cet impôt. Pour les autres biens (logements locatifs, résidences secondaires, etc.), un système dégressif est appliqué. Il aboutit à une exonération totale de la taxation sur les plus-values au bout de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Emmanuel Macron. Le dispositif serait maintenu en l’état pour exactement les mêmes raisons.

L’impôt de solidarité sur la fortune

La situation actuelle. 342.000 ménages paient cette contribution qui se déclenche dès que leur patrimoine dépasse 1,3 million d’euros. Les biens qui entrent dans sa base de calcul : l’immobilier (avec un abattement de 30% sur la résidence principale), les valeurs mobilières (assurance-vie, actions, etc.), les bijoux, véhicules, meubles, etc. L’ISF rapporte un peu plus de 5 milliards d’euros chaque année.

Emmanuel Macron. L’impôt serait réformé et serait essentiellement basé sur le patrimoine immobilier, avec un seuil de déclenchement laissé à 1,3 millions d’euros et le maintien de l’abattement de 30% sur la résidence principale.

La taxe d’habitation

La situation actuelle. L’enjeu des présidentielles porte essentiellement sur la taxe d’habitation. Cette contribution, due par tout habitant d’un logement (sauf exception), représente un joli magot : 21,7 milliards d’euros en 2015 qui viennent alimenter les caisses des collectivités locales.

Emmanuel Macron. Il compte exonérer 80% des ménages de la taxe d’habitation, un impôt qu’il juge « injuste ». La mesure entrerait progressivement en vigueur en 2018 pour être généralisée en 2020. A cette date, elle entraînerait une baisse de 36% des ressources des communes selon l’Association des maires de France. Le candidat d’En Marche ! s’est engagé à ce que l’Etat compense intégralement le manque à gagner.

La rénovation énergétique des logements

La situation actuelle. Grenelle de l’Environnement, protocole de Kyoto, COP 21… Depuis près de dix ans, la France met en place des politiques d’aides à la rénovation énergétique du parc immobilier ancien. Entre autres outils d’incitation, les particuliers peuvent bénéficier du Crédit d’impôt transition énergétique (CITE), de l’Eco-PTZ, des certificats d’énergie, des coups de pouce des collectivités locales. De nouvelles mesures sont adoptées à intervalles réguliers, comme l’obligation de réaliser des travaux d’isolation lors des ravalements de façade.

Emmanuel Macron. Il compte engager un grand plan de rénovation des logements, avec notamment la suppression des passoires thermiques. Généralisés, les audits énergétiques seront gratuits pour les propriétaires désargentés. Le CITE, qui bénéficie aux ménages un an après les travaux, sera transformé en prime utilisable immédiatement. Les travaux associant maintien des habitants à domicile et rénovation seront encouragés.

La gouvernance en matière de logement

La situation actuelle. Aujourd’hui, la politique du logement est conduite par… le ministère du Logement. Mais pas seulement. Le ministère de l’Ecologie, le secrétariat d’Etat à la Ville, le ministère de la Culture pour les questions liées à l’architecture et naturellement Bercy, qui détient les cordons de la bourse, ont tous leur mot à dire. Va-t-on vers un choc de simplification ?

Emmanuel Macron. Il souhaite « renforcer le lien entre les politiques urbaines et les autres politiques publiques, développement économique, éducation, santé, etc. » mais ne dit rien sur les modalités pratiques.  

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