Investissement locatif : comment diminuer vos impôts grâce au déficit foncier ?


Par Blandine Horner le 22 Mai 2017

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, sachez qu’il est possible de réduire voire d’annuler les loyers taxables grâce au déficit foncier.

Le déficit foncier, une astuce pour réduire le montant de votre revenu imposable

Lorsque vous effectuez un investissement locatif, il est possible de créer un déficit foncier et donc de diminuer vos impôts. En effet, vous pouvez déduire certains frais et charges de vos loyers perçus. Notez que pour pouvoir créer un déficit, il est important de bien connaître la fiscalité des revenus fonciers afin de faire un choix adapté à votre situation.

Optez pour le régime d’imposition réel pour faire des économies

Pour créer un déficit et permettre d’annuler les revenus fonciers, vous pouvez commencer par opter pour le régime d’imposition réel. Ce régime vous permet de déduire des charges qui sont déductibles, telles que les charges liées à l’exploitation du bien (les frais d’agence immobilière, les primes d’assurances, les charges de copropriété, la taxe foncière), les charges liées aux intérêts d’emprunts (les intérêts d’emprunt pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien), ainsi que les charges liées aux travaux. Notez que l’on parle de déficit foncier à partir du moment où les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier durant une année fiscale.

Bon à savoir

Vous pouvez créer un déficit foncier en diminuant le revenu global taxable, mais seulement dans la limite de 10 700 €.

Vous pouvez aussi déduire le montant de certains travaux

Vous pouvez choisir d’effectuer des travaux d’amélioration, ce qui va vous permettre de déduire le montant de ces travaux et même les intérêts du prêt que vous avez éventuellement contracté pour financer ces travaux. Pour cela, vous devez remplir certaines conditions, à commencer par acquérir un bien qui sera dédié à la location et qui nécessite de lourds travaux, mais également le recours à un professionnel enregistré au RCS ou un artisan pour effectuer les rénovations, ainsi que la mise en location du bien durant minimum 3 ans après la mise en œuvre du déficit foncier.

En investissant en nue-propriété vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt

Vous pouvez faire le choix d’investir en nue-propriété pour créer un déficit foncier. Pour commencer, sachez que l’achat en nue-propriété signifie que vous ne récupérerez la pleine propriété du bien qu’à la fin de l’usufruit. La nue-propriété comprend donc une période de démembrement durant laquelle vous ne percevez pas de revenus fonciers, mais vous payez en revanche les intérêts du prêt que vous avez contracté pour l’acquisition de la nue-propriété. Or, les intérêts de ce prêt peuvent être déduits de vos revenus fonciers. Notez que cette règle est valable aussi bien pour un investissement en nue-propriété dans la pierre classique, à savoir l’investissement dans un logement, des murs de magasins, de bureaus ou d’entrepôts, mais également pour la pierre papier, à savoir les parts de SCPI par exemple.

Bon à savoir

Dans le cadre des travaux, les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que sur les revenus fonciers durant 10 ans, mais ne peuvent pas réduire le revenu global.